中古戸建 建物未登記部分がある場合の注意点


登記表記上の項目に変更があった場合には、建物表題登記の変更が必要になってきます。

 

リフォームでセメント瓦からガルバリウム鋼板屋根などに変更した場合も該当しますので注意が必要です。

 

詳しくは以下に続きます。


中古住宅 増改築部分の未登記について

建物表題変更登記を必要とする場合とは?

 

中古戸建は、これまでの所有者が建物を増築していることがあります。

 

増築とは、建物の面積が増える工事ですが、当然ながら建物の形状も変わります。

 

増築したならば、そのときの所有者が建物表題変更登記をしなければなりませんが、この登記を怠っている人は非常に多いです。

 

相続や売買などで代替わりしている住宅では、新しい所有者が増築した事実を知らなかったり、

増築を知っていても未登記であることを知らなかったりします。

 

登記上の面積や登記されている建物図面の形状と現物の建物に相違があれば、増築等による未登記の可能性を考えるべきでしょう。

 

また、増築ではなく減築している(建物の一部を取り壊している)こともあります。

 

建物表題変更登記を必要とする主なケースとしては次のようなものがあります。

 

〇家を増築した時

 

〇家の一部を取り壊した時

 

〇物置や車庫を作った時

 

〇改築して屋根の種類(スレート、瓦等)や構造(木造、鉄骨造等)が変わった時

 

〇建物の種類(居宅、事務所等)を変更した時

 

登記簿に記載されている登記事項について変更があったときは、

その所有者は、変更があった日から一月以内に、表題部の変更の登記を申請しなければならないことになっています。

 

建物の登記簿には、所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが登記されていますので、

 

床面積が変わったり、屋根の種類が変わるような工事をした場合には、表題部の変更の登記が必要になります。

 

建物表題変更登記の手続き等

 

建物表題変更登記の手続きは、次のような流れで進めます。

 

法務局閲覧調査

  ⇩

建物現地調査

  ⇩

登記申請書類・図面作成

  ⇩

表題変更登記申請

 

 

建物表題変更登記の登記申請業務は土地家屋調査士が行います。

 

建物表題変更登記の手続きに必要な書類

 

建物表題変更登記の手続きに必要な書類には、次のようなものがあります。

 

所有権証明書(建築確認通知書、検査済証、工事完了引渡証明書など)

委任状

建物図面、各階平面図

 

 

※必要な書類は、条件により変わりますので、詳しくはお近くの土地家屋調査士にお問い合わせください。

 

費用について

 

一般的な住宅であれば

8万円~10万円 程度ですが、他の登記も必要となる場合もあります。

 

例えば、滅失登記、又は地目変更登記が伴う場合は

10.5万円~17万円 程度

 

他にも、

■附属建物があるかないか

■相続を伴う場合であるかどうか

■所有権を証明する書類が揃っているかどうか

■敷地や建物の形状が複雑かどうか

■敷地が広大であるかないか

    など様々な条件が費用に影響します。

 

 

※詳しくはお近くの土地家屋調査士にお問い合わせください。

 

増築部分などの未登記があるときの注意点

 

増築部分などの未登記がある場合、買主は購入前に売主の責任と負担で建物表題変更登記をしてもらうことが最も良い選択です。

 

売買契約の時点で未登記であるならば、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をする」と明記してもらい、

また、そのときに実施期限も明確にしておくことをお勧め致します。一般的には「引渡しまでに」とするケースが多いです。

 

未登記があると、最も現実的な問題は金融機関からの指摘です。住宅ローンの融資に際して、未登記部分を登記することを

条件として付けられることが大半です。

 

この判断は金融機関によって異なりますが、増築未登記部分の面積が大きい場合にのみ条件とすることもあれば、

無条件に全て登記することを条件として付けることもあります。

 

昨今では、わずかだったとしてもすべて登記してくださいと言われることがほとんどですので、

 

ローンを受けて不動産を購入する場合、この未登記部分を売主様の費用負担と責任においてに登記してもらうのを

前提で検討されることをお勧めします。

 

未登記増築部分が原因で違法状態だったりする場合も…

 

引き渡しまでに建物表題変更登記をしてもらえればいいのですが、増築部分が違法だった場合は、話がややこしくなります。

 

増築したことによって、床面積が増加し指定制限の容積率等オーバーしている違反建築の物件であった場合は、

 

 

そもそも金融機関がその不動産については融資してくれないケースがありますので注意しておきましょう!

 


現在の建物の形状と登記上のものが大きく違いがある場合には、一度詳しくお調べしておくことをお勧め致します。

 

容積オーバーで違法状態になっているケースが結構多いです。