今回のお話しは「道路と通路の違い」についてです。
道路も通路も日常使用していると違いについてあまり意識しませんが、そこには大きな違いがあります。
詳しくは以下に続きます。
「道路」と「通路」って同じようだけれど、全然違うんです
日本の法律では、「建築基準法上の道路」に「敷地が2ｍ以上接していなければならない（※）」という、接道要件のルールがあり、
これを満たしていないのが、いわゆる「再建築不可（＝建物が建てられない土地）」です。
見た目は道路でも、「建築基準法上の道路」として認められていなければ、接道要件を満たしているとはいえず、
再建築不可ということになってしまいます。
不動産屋さんが「通路」と表現する場合には、すなわち「建築基準法上の道路ではない」という意味です。
たまにありますが、物件の敷地が2方向の道に接しており、一方は「建築基準法上の道路」、もう一方は「通路」ということがあります。
建築基準法上の道路に2ｍ以上接していれば、接道要件は満たしているので、再建築不可になる心配はありません。
※建物の規模、敷地形状、地域等によって緩和措置などがあり、条件が違うこともあります。
2方向に接道する物件で注意するポイントとは？
注意しなければならいポイントとしては、例えば、建物の間取りが、通路側から玄関に入るような配置になっているような場合や、
上下水道・ガスのようなライフラインが通路側から敷地内に引き込まれている場合です。
もし通路の所有者が、所有権を盾に「ここを通るのも使うのも、まかりならん！」と強硬に主張し始めた場合には（※）、
もしかすると、もう一方の道路の方から敷地に入らなければならなくなり、動線が悪くなるかもしれません。
またライフラインについても、もう一方の道路の方から引き込みをし直さなければならなくなるかもしれません。
水道の場合、引き込み線の本管からの枝管で他人の敷地からの越境で引水している場合もありますので、
その際は本管管理者と土地所有者へ許諾が必要になる場合があります。
その他、建ぺい率の角地緩和というのがありますが、これは角地で両方とも建築基準法上の道路でなければいけませんので、
一方向が通路の場合は、緩和が受けられませんので注意が必要ですね。
※実際にその主張が法的に認められるとも限りませんが。使用、掘削、通行の許諾が必要になるケースや
それに伴う金銭の要求がある場合が多いです。
囲堯地通行地役権、袋地通行地役権などは人の往来や自転車などの土地に負荷のかからない通行物の場合、許可なく使用できますが、
自動車などの場合は通行料の支払いを求められても拒むことが出来ないです。
「使用、掘削、通行」の許諾について所有者間の取り決め、ライフラインの管理者の所在を確認すべき
通路にしか接していない物件は、買わないことをお勧めしますが、もし建築基準法上の道路を含む2方向で接している場合には、
上述のような「使用、掘削、通行」の許諾等について、所有者間の取り決めがどのようになっているか、
ライフラインの管理者は誰か、などを確認していき、リスクの判断をしておきましょう。
建築基準法上の道路とは
１ 建築基準法(以下「法」という。)第４２条の規定による道路
法４２条１項１号道路
道路法の道路（国道、都道及び市町村道）で、幅員4m以上のものです。
法４２条１項２号道路
都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可等を受けて築造した道路で、
幅員４m以上のものです。工事完了後に市町村に移管され道路法の道路となる場合が多く、
その場合には法第４２条１項１号の道路にも該当します。
法４２条１項３号道路
「基準時（建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点）」に
既に幅員４ｍ以上の道として存在し、現在に至っているものです。
法４２条１項４号道路
道路法、都市計画法その他の法律による新設又は変更の事業計画のある道路で、
事業者の申請に基づき、２年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものです。
法４２条１項５号道路
いわゆる「位置指定道路」です。
土地の所有者が築造する幅員４ｍ以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたものです。
法４２条２項道路
「基準時（建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点）」に
存在する幅員４ｍ未満の道で、既に建築物が建ち並んでおり、その他特定行政庁が定める基準を満たすものです。
この道路に面している敷地は、基準時の道の中心線から水平距離２ｍの線を道路の境界線とみなします。
中心線から水平距離２ｍ未満にがけや河川等が存在する場合は、これらの境界から水平距離４ｍの線を道路の境界線とみなします。
法４３条１項ただし書きの適用を受けたことがある道
法４２条に定める道路に該当しませんが、法４３条第１項ただし書の適用を受けたことがある建築物の敷地が接する道です。
平成１１年１２月２２日の法改正により、法４３条第１項ただし書の適用を受ける場合は、特定行政庁の許可が必要になりました。
法改正（平成１１年１２月２２日）以前に法第４３条第１項ただし書の適用を受けた道等であっても、
道等の状況・建築計画の内容等により許可基準に適合しない場合は許可を受けられない場合があります。
今回のお話しはいかがでしたでしょうか？日常使用している道路や通路も法律や権利の違いで様々に私たちの生活に関わってきます。
道路については、ご購入の際に注意しなくてはならない最重要ポイントですので、しっかりチェックしておきましょう。
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