今回のお話し「起こりえる絶望的な新築マンションの未来。《中古マンション編》」です。
実在するマンションであるため、実名は出せませんが、マンションをご購入予定の方はご参考にされると良いかもしれません。
起こりえる絶望的な新築マンションの未来。現場レポート≪中古マンション編≫
中古マンションには無い、新築マンション独特のリスク。その一つに、将来、共用部の維持管理がどのようになるのか全く予測不能、
ということがあげられると思います。つくづくそれを実感させられる物件に出会いました。
先日、川口市某所の築約25年のマンションを見に行きました。
誰もが一度は聞いたことがある大手デベロッパーのブランドを冠したマンション名で、
販売図面に掲載されている写真は重厚な雰囲気を醸し出しています。
管理費・積立金が安すぎるマンションは要注意ですが、それも適正な範囲内です。
物件価格は、築年数がある程度経っている分、割安な印象を受けました。
お部屋に入ると、何も問題なし。‥でも‥
お部屋に入ると、何も問題なし。壁や床のリフォームをすれば、十分魅力的になります。
バルコニーに出て、手すりや雨どいなどを観察してみると、少し気になる箇所が散見されました。
雨どいや、手すりの防水部分（写真がないと表現が難しいですが）に、ひび割れがあります。
軽微なものであればよいのですが、明らかに水が浸入するレベルの幅です。
上に目を向けて上階のバルコニーの裏にあたる部分をみてみると、少し黒ずんでいます。
常に水分が供給されていてカビやコケが発生しているのを確認できます。
これは大規模修繕が近々行われるはずと思い、売主仲介会社からマンション管理会社発行の管理に関する
開示書類をお借りして内容を確認すると、大規模修繕の議案はでておらず、修繕積立金残高は2,000万円ちょっとという状況でした。
防水補修工事と外壁補修工事、工事に伴う足場代等を考えると資金捻出にあたって各戸へ別途負担金が発生する可能性が予測され、
これはかなり危なっかしい財務状況です。
修繕積立金不足で維持管理がなおざりになっているのが明らか‥
内見を終えて、マンションの外観を歩きながら見て回ると、外壁タイルが欠損している箇所が沢山ありました。
1、2箇所ではなく、沢山あるのです。これで、積立金残高が上記の金額では、どう考えても修繕が追いついていきません。
修繕積立金不足で維持管理がなおざりになっているのが明らかで、現在は、まだ綺麗な雰囲気を保っていますが、
このような状況が続けば、将来的には劣化が進行し、資産価値を大幅に落とし続けていくことになるでしょう。
昔から「マンションは管理を買え」言われていますが…
あるお客様がこんなことをおっしゃっていました。
一緒に見に行った維持管理が非常に良好な築30年の中古マンションをご覧になり、
「築後30年でこの綺麗さを保っているというのは、維持管理がしっかり行われているという実績があるということですから、
とても安心ですね。」私もまったく同感です。「マンションは管理を買え」と言いますが、
修繕計画と実行予算をきちんと立て維持管理されたマンションは資産価値も大幅に減じることもなく、
安心して購入の対象として考えられる物件であると思います。
内見の際はチェックすべき項目を事前にメモ
内見のときには、キッチン・お風呂・クロスなどが綺麗か汚いかや、眺望、日当たりなどに意識が向くものです。
もちろん、それも大切なのですが、バルコニーにでたときには、
くるりと体を反転して、外壁や目地、上階のバルコニーの裏（＝見てる部屋の庇）などにも目を向け、事前にチェック項目をつくり、
しっかりと観察することをお勧め致します。
■バルコニーと外壁の間に大きなひび割れ。
■バルコニーにある雨どいの接合部分に大きなひび割れ。
■水切りの接合部分のコーキングに大きな隙間。
■共用部出入口の梁に黒いしみ。（上階バルコニー壁取合部から浸水の可能性あり）
■外壁の欠損。鉄筋が露出している箇所も。（外壁劣化である壁浮きが散見）
今回のお話し「現場レポート《中古マンション編》」はいかがでしたでしょうか？
かなりショッキングな映像があったと思いますが、これが現実です。探すとけっこう見つかります。
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