カテゴリ:購入 住宅の資産性



グッドワン通信 · 2019/08/07
マンションのストック数は現在およそ600万戸超と言われますが、その6分の1に当たる100万戸が「旧耐震」マンションです。 立地や利便性を活用するため、マンションは都市部に集中していますので、マンションの旧耐震問題は都市部で住宅購入を検討する方特有の問題と言えます。 今回は旧耐震マンションが抱える問題点についてご説明いたします。 あえて「旧耐震」を選ぶ合理的な理由はありません 昭和56年6月以降に建築確認を行った物件は「新耐震」、それ以前の建物は「旧耐震」と区分されます。 「旧耐震」の物件は既存不適格住宅とされ、耐震改修工事が必要とされます。 「旧耐震」の物件は「新耐震」と比較すると多くの問題点を抱えます。 まずは地震のリスクです。大きな地震で建物が倒壊し人命を失う恐れがあるほか、 仮に倒壊を免れたとしても建物の損壊により居住を継続することができなくなり、住宅資産を失ってしまう恐れがあります。 続いて改修費用のリスクです。「旧耐震」の物件は既存不適格住宅ですので、何らかの改修工事が必要になる可能性が高いです。 耐震改修工事は修繕計画外の工事なので改修工事費用を捻出する必要があり
グッドワン通信 · 2019/07/27
将来に渡って 人が集まり続ける街選び 日本はこれから人口減少時代を迎えるとともに、先進国では類を見ない極端な少子高齢社会に世界で一番に突入します。 住宅産業では新築住宅の過剰供給や溢れかえる既存住宅などの「家余り」が深刻な社会問題になりつつあります。 住宅購入は「街選び」でもあるのです。 将来、人口減少が原因で消えてしまう街(急速な過疎化した街など)を選択してしまうと、 売ることも貸すこともできない「負動産」を買ってしまう恐れがあるのです。 資産価値に影響する広域立地と狭域立地 資産がいかに容易に売買・交換できるかを示す性質を「流動性」と言います。 住宅で言うと将来の住み替えの際に売りやすく貸しやすい「現金化しやすい」物件が流動性が高い物件と言えます。 人口減・家余りの時代では、流動性が低い物件は、将来現金化が必要になっても、価格を下げないと現金化できない、 最悪の場合は買い手も借り手も見つからず現金化できない「負」動産化する恐れのある物件となります。 流動性の指標は「立地」です。 立地には広域立地と狭域立地という考え方があります。 広域立地は人口動態です。昼間人口、夜間人口の差
グッドワン通信 · 2019/07/26
人口動態及び世帯数レポート(2)人口が増えている街で行われていること 引き続き総務省が発表した「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」についてです。 ■総務省 住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数 http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/daityo/jinkou_jinkoudoutai-setaisuu.html 3年連続で人口が増加している自治体の取り組みがレポートに紹介されていました。 <千葉県流山市> 土地区画整理事業の進展による宅地供給量の増加。30 代、40代の共働きで子育て世代向け広告やシティセールスイベントの開催。 保育園や学童クラブ、送迎保育ステーションなど子育て支援施設の充実をアピール <東京都中央区> ほぼ全域で用途別容積型地区計画及び街並み誘導型地区計画を策定し、定住型住宅に対する容積率や道路斜線の緩和などを定め、建替えを促進。 出産祝い買物券、出産支援タクシー券の支給や保育定員の拡大などの子育て支援サービスをはじめとした区民サービスを充実させ区民の流失防止を図る。 <神
グッドワン通信 · 2019/07/26
人口動態及び世帯数レポート(1)生産年齢人口の減少と老年人口の増加・外国人人口の動態 総務省が発表した「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」についてです。 すでにいくつかのメディアで「人口が最も減ったランキング」などの記事で取り上げられているのでご存知の方も多いと思いますが、 この報告書は全67ページの膨大な資料になっていて、今後の人口動態を知る上で非常に参考になる資料ですので、お時間のある時にご一読されることをお勧めします。 ■総務省 住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数 http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/daityo/jinkou_jinkoudoutai-setaisuu.html まずは多くのメディアで取り上げられている人口減少ランキングですが、想定されたシナリオ通りに進行しているな、というのが感想です。 これから人口減少率が高い自治体で家探しをする方は、人口減少率がそれほど高くない地域に比べて、より立地を重視した住まい探しが求められると言えます。 依然として人口が増えている首都圏よりも地方圏
住宅購入には投資家の目線が必要【リセールバリュー】を考える 多少駅から遠くても…多少都心から離れても…、かつて住宅の供給数が足りていなかった時代(分譲団地の抽選なんかも頻繁に行われていました) 都市部に家が買えない人々が郊外に家を求め、ベッドタウンが形成されました。 当時はバブル全盛期で、地価も金利も今よりずっと高く、一般的な収入では郊外にしか家が買えなかったと言われています。 この時の購買行動、つまり予算が合わない場合は、都市部から遠いエリアにする、駅から離れたエリアを許容する、という考え方は、 これからの住宅購入において、非常に問題となりうるものだと思います。 多少駅から離れてもの「多少」は、そのままそっくり、将来住宅を資金化しなければならなくなった自分に跳ね返ってくるからです。 これからの住宅購入には投資家の目線が必要と言われます。 いつでも売ったり人に貸したりできる住宅選びが大切で、自分が住むのではなく、人に貸すことを前提に進める、不動産投資の考え方を踏まえて、冷静に客観的に判断する視点も必要だということです。 投資家の目線と言われてもピンと来ないかもしれないので、面白