欠陥・トラブル

欠陥・トラブル · 2019/08/28
最近の携帯アプリでは雨雲レーダーなどがありどこで雨が降っている分かるようになっています。 私が使っているアプリでは雨は猛雨、豪雨、強雨、雨と色で分かるようになっています。 NHKニュース・防災アプリ https://www3.nhk.or.jp/news/news_bousai_app/index.html 屋根は雨風から住まいや家族を守る重要な部分です。 屋根の形状も自分の家に合った形状を選ばないといけません。 複雑な形の屋根は下地2次防水層の処理が難しく、施工者の防水技術や経験で施工精度に ばらつきが生じやすく、施工不良を原因とする漏水が発生しやすいです。 屋根は雨を流すという一番重要な役割を果たしていますので、屋根に手を入れるときは、 屋根勾配をチェックして、しっかりと雨が流れるかどうか確認することが大切になります。 屋根勾配がゆるいと、それだけ雨水が屋根上に滞在する時間が長くなり漏水の原因になります。 屋根の素材はたくさんあり、特徴も様々ありますのでよく調べてみてください。 屋根の素材は下記を参考にしてください。 屋根の素材の種類 https://smile.re-a
欠陥・トラブル · 2019/08/10
成年後見制度とは 認知症や知的障害、精神障害などの理由で判断能力の不自由な方々が、不動産や預貯金などの財産を管理したり、 遺産分割協議等をする必要がある場合に、自ら行うことが難しい場合や、不利益な契約を結んでしまう危険性から保護し、支援する制度です。 成年後見制度には、大きく、法定後見制度と任意後見制度の2つがあります。 法定後見制度では、家庭裁判所によって選ばれた成年後見人等(親族や選任された弁護士など)が本人の利益を考えながら、 本人を代理して契約等の法律行為をしたり、本人が自分で法律行為をするときに同意したり、 本人が同意を得ないでした不利益な法律行為を後から取り消すことが出来ます。 一方、任意後見制度は、本人が十分な判断能力があるうちに、あらかじめ自らが選んだ代理人に代理権を与える契約を公正証書で結んでおくというものです。 不動産の売却・賃貸等を行う場合には、所有者本人の意思表示が必要となります。 したがって、既に本人に判断能力がない場合に本人所有の不動産の売却を行うためには、法定後見制度を利用する事になります。 ただし、その場合には、成年後見人は家庭裁判所が選任する
欠陥・トラブル · 2019/08/07
マンション購入時に気になることの一つに「管理状況」というものが挙げられます。 特に中古マンションの場合、「修繕積立金は将来いくらぐらいになるのか?」「トラブルは発生していないか?」といった点が気になるポイントです。 不動産事業者は売買契約の前の「重要事項説明」で管理費・修繕積立金やその滞納の履歴などについてはある程度、調査可能な範囲で 説明はしてくれますが、詳細を説明する義務はありません。 その為、住宅購入に際して、買主自ら契約前に「定期総会議案書」「総会議事録」「長期修繕計画案」などのマンション内部情報を入手し、 読み込んでおく必要があります。不動産事業者に依頼して、書類を入手できない場合は売主に依頼する。 もし持っていない場合は売主を通じて管理会社に頼んでもらうなどの工夫が必要です。 ○定期総会議案書とは マンション管理の決算や予算、修繕計画や役員の選出、マンション内で課題になっている事象(管理費や修繕費の滞納問題、ペット問題など) についての議案が記載されています。総会議事録はこれら各議案の決議内容や、決議事項以外で出された意見などが記載されています。 ○「長期修繕計画
欠陥・トラブル · 2019/08/06
住宅購入時に「古家付き土地」という物件がありますが基本的には土地としての取引になる物件です。 引き渡しの条件によっては上物(古屋)を解体しなければならないケースが出てきます。 また、相続で空き家となってしまった実家の処分を考えたり、古い自宅を建て替えようとする時に、そもそも「解体の費用はいくらぐらい掛かるのか?!」と調べられると思います。 今回はそのようなご事情の際の解体費用の目安について解説したいと思います。 まず初めに解体費用を決める要素は、主に次の3点がポイントになるようです。 「建物の構造(木造、RC等)」、「坪数(大きさ)」、「エリア(都道府県・市区町村)」 例えば、「木造2階建ての約30坪の住宅」という一見同じような家でも、エリアによっては解体費用が約1.5倍の違いが出てくるようです。 費用の大きな違いは隣接する物件の有無及び間口の広さ、庭木の有無及び根っこの処理、重機による解体か手壊しか、様々な項目によって異なるようです。 解体費用は出来るだけ抑えたいと思われる方はぜひ、下記の<解体費用を抑えるポイント>をご覧ください。 <解体費用を抑えるポイント> 「相場
欠陥・トラブル · 2019/08/06
本日は住宅購入時にご利用いただける「古地図」について情報をお届け致します。 やっと希望に近い不動産物件が見つかり、以前はどのような場所だったかを把握したい買主さんは意外に多いと思います。 多少は「地名」からでも以前はどのような場所だったかを把握する事はできます。 例えば「渋谷」は地名にもあるように谷地です。そのエリアを通る地下鉄銀座線は古い地下鉄ということもあり、都心の地下一階を走っています。 ですから、谷地に差し掛かると地上に顔を出してしまうのです。 谷地である根拠に、周りに青山・代官山・円山等の山もあります。 また、渋谷駅の周辺には今でも渋谷川や宇田川という川が流れています。 しかし、今は暗渠(蓋をした川や水路)になっており、川を確認することは困難です。 そんな状況を確認するのにオススメなのが、「古地図」を確認するということです。 現在は埋め立てられてしまっている池や沼などの位置もおおよそ確認することができます。 参考までに国土地理院のホームページ等をご覧ください。 http://mt-soft.sakura.ne.jp/link/tool/index_old.h
欠陥・トラブル · 2019/08/04
相続が発生してしまった場合に、残されたご家族である相続人にとって非常にありがたいことのひとつが「遺言書」の存在です。 特に不動産などの資産をお持ちの方は、遺言書を残されておくと、万一の場合にもご家族の方の負担を減らすことができます。 特に、お子様が小さい、又は未成年者の場合には、この遺言書の有無が非常に大きな意味を持ってきます。 たとえば、不動産はご主人の名義、家族構成は妻と未成年の子供とします。 上記のケースで、突然の事故や病気などでご主人が亡くなってしまった場合を想定します。 現金や株券などと同じように、当然、不動産にも相続手続きが必要になります。 民法には「法定相続分」というものが定められており、 これによれば、不動産の50%を配偶者(今回は妻)が、残りの50%を未成年の子供が取得することになります。 この割合を変更する(例えば、配偶者が100%持つ)ためには、「遺産分割協議」をしなければなりません。 ところが、子供が未成年の場合には、遺産分割協議を行う能力が認められないため、 裁判所で「特別代理人」という人を選任しなければ手続きを進めることができないのです。
欠陥・トラブル · 2019/08/03
中古物件を検討する場合に築年数が気になると思います。 築年数で大切なのは「劣化」と「建築基準法の変遷」の二つの側面があります。 築年数が古ければ古いほど劣化のリスクが高まるので、古ければ古いほど設備も劣化が進み古くなりますし、外壁・屋根などの劣化改修費用が多くかかる傾向にあります。 劣化を考える場合は築年数は一つの指標になりますが、実際にどの程度傷んでいるか、補修の必要性などはインスペクションを実施してみないと正しく判断できません。 築30年でも大きな問題のない物件もありますし、築10年未満でも建築当初に問題を内包していて雨漏れのある物件もあります。 中古の戸建て住宅を購入する際にはインスペクションは欠かせません。 続いて「建築基準法の変遷」です。 建築基準法は建物性能を定義する最低限の基準です。建築基準法は改正を繰り返しており、元となる基準に違いが出るので、建物の善し悪しにも大きな影響を及ぼします。 耐震性については、大きな地震被害がある度ごとに改正されており、その建物がいつ建てられたのかは、住宅性能を図る重要な指針となります。 ■木造戸建てを検討する際の3つのターニングポイ
欠陥・トラブル · 2019/08/01
土地の面積については、法務局備付けの公図・測量図において、境界のポイント・測量面積が記録されています。 近年の東日本大震災の津波被害や、熊本地震での土砂災害などの激甚災害があった場合には、設置されていた境界標が消失してしまったケースや、 流されてしまったケースもあったようです。 最近測量して設置された境界標の場合には、GPS測量という方法が用いられているため、位置の再現性が比較的容易であるという特徴があります。 一方で、古くに測量されたままの境界標の場合、GPS位置情報の記録がなく、また法務局の資料自体が不正確な場合もあるため、 標準標の消失などの場合、復元が困難になってしまうこともあります。 また、境界標の復元には、隣地所有者との立会が必要となる場合もあるため、なかなかスムーズにはいかないケースもあるようです。 さらに、最近では地震があった際に、断層の横ずれなどで境界標の座標自体が動いてしまう、とったケースもあるようです。 国土地理院のホームページでは、地殻変動が起こったデータを公表しています。 <国土地理院>http://www.gsi.go.jp/ 一応、法務
欠陥・トラブル · 2019/08/01
最近、大型台風の発生が多く被害も甚大になってきています。 もし自宅のなにかが台風の影響で飛散、倒壊して他の人や物を傷つけてしまった場合の責任は 所有者の責任になります。 そうならない様に家の周りを見渡して飛散倒壊などで被害の出る恐れのあるものが無いか注意しておきましょう。 最近仕入れた情報をまとめてみました。 1.側溝や排水口は掃除して水はけを良くしておく 2.門扉は風で開いたり閉まったりしないよう頑丈なロープなどでしっかり固定しましょう。 3.庭の木の枝が敷地外にのびているようなら枝をしっかりロープで固定しましょう。(事前に選定しておくのも良いです) 4.玄関前や庭の置物や植木鉢など家の中にしまいましょう。(車が横転する程の風が発生することがあります) 5.雨量が多い場合、排水菅の逆流が起こる場合があります。 その場合は大きなビニール袋にお水を入れ袋の口は縛りトイレや洗濯機の排水溝や浴槽において置くと逆流が防げるそうです。 (これはテレビやラジオで仕入れた知恵です) 6.窓ガラスが割れても飛び散らないよう補強しましょう。(市販されている飛散防止フィルムも活用出来ます) ここまでは
欠陥・トラブル · 2019/07/31
売買契約直後に台風被害に⁉ 昨年の台風は、もの凄い風で、四谷の街路樹が折れてしまったというニュースも耳にしました。 当然、あの台風の日、売買契約をなさった方もいると思われます。...私のお手伝いしているお客様にもいらっしゃいました。 と、なにか起きてしまったかのように書きましたが、私のお客様は、大きな問題は起きませんでした。 テレビアンテナが折れてしまい、すぐに売主さんが直してくれましたので、大事には至りませんでした。 でも、なかには大きな被害を被った方もいらっしゃるはずです。契約した物件が損傷してしまったらどうなるのでしょうか? 本日は、豆知識として、そのあたりについて書いてみます。 標準的な売買契約条項では、 「『物件の引渡前に』壊れた場合は『売主が直す』」と、取り決めをするのが一般的です。 「壊れた」にも程度がありますので、直すのにものすごいお金がかかる場合は、契約解除となります。 ちなみに、引渡後は、売主の瑕疵(かし)担保責任の範囲か否かという判断になるのですが、別の条項で定められています。 売主の瑕疵担保責任に関しては、物件に隠れた瑕疵があった場合に、責

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