グッドワン通信

グッドワン通信 · 2019/08/28
不動産購入は「立地」が肝心。その街は、10年、15年後も「人が集まる街」ですか? 「持続可能なまちづくり」自治体が今後の政策を語る上で、最近よく出てくるようになったフレーズです。 街は創るだけでなく、維持管理にも多額のコストが必要になりますので、 これまでのような拡大する都市計画では財政がもちません。 「持続可能なまちづくり」とは人口減少にも対応可能なまちづくりのことで、それはすなわち「捨てる街」「残る街」選び を考える必要があるということです。 「捨てる街」選びはすでに始まっています 都市部への人口流入が顕著になっています。 人口減・家余り時代にあっては、都市部で働く人があえて郊外を選択する理由がないためです。 コンパクトシティ計画というものもあります。 無秩序な郊外化を抑制し、市街地のスケールを小さく保ち、歩いてゆける範囲を生活圏と捉え、 コミュニティの再生や住みやすいまちづくりを目指そうとするものです。 わかりやすく表現すると、行政が力を入れてサポートするエリアを限定する、という都市計画です。 悪い言い方になるかもしれませんが、私たち日本人は「捨てる
グッドワン通信 · 2019/08/24
中古住宅購入時に依頼するリフォーム工事は雨漏りや不具合をきちんと調査できる会社を選んでください。 中古住宅購入時には多くの方がリフォームを実施されていますが、 リフォーム会社選びは物件探しと同じく住宅購入者にとって悩みの種だと思います。。 リフォームを業として取り扱う会社はみなリフォーム会社と呼ばれますので、リフォーム専業の会社から設備屋さん、 畳屋さんまでその実態は様々なのが現状です。 今回は中古住宅購入時のリフォーム会社選びの条件について考えてみます。 リフォームはショッピングではありません。 キッチン、お風呂、トイレ、洗面化粧台といった商品を購入するだけではありません。 住宅設備を中心にリフォームの検討を始める方が多いのですが、ついついリフォームは住宅工事であることを忘れてしまいがちです。 家電と同じくショッピング感覚でリフォームを捉えてしまう人が多いのが現状です。 中古住宅の状態は様々なので、例え同じ型番の設備であっても、それぞれの現場にあわせた加工が必要で、 現場の状態によっては施工できない場合もあります。 行き過ぎたショッピング感覚がたどり着くの
グッドワン通信 · 2019/08/09
「どんなに悪くても値段を下げれば誰かが買ってくれる」これまでの住宅業界の常識でした。 人口減・家余り時代においては、例え二束三文でも買い手がつかなくなる誰も見向きもしない「捨てられる土地」が出てくるのです。 これから家を買う方は20~30年後の時代で買い手が激減した市場でも人が集まる「立地」の選択が大変重要となります。 急激な人口減少と少子高齢時代に突入した日本 かつて家が足りなかった時代、郊外型の住宅団地がたくさん形成されました。 どんどん都市の中心部から離れて、最寄りの駅までバスを使わないとたどり着けない住宅団地が現在もたくさん存在します。 中心市街地の人口が減少し、郊外の人口が増加する人口移動現象を「ドーナツ化現象」と言いますが、 今日本で起きているのは「逆ドーナツ化現象」です。利便性を求めて人口が中心市街地へ集まりつつあります。 日本は人口のピークを迎え、これまで経験のない人口減少時代に突入しています。 生産年齢人口(15歳から64歳の人口)は向こう50年間でなんと4割以上も減ってしまうのです。 50年というとずいぶん先のようなイメージですが、住宅購入される方の平均が35
グッドワン通信 · 2019/08/07
マンションのストック数は現在およそ600万戸超と言われますが、その6分の1に当たる100万戸が「旧耐震」マンションです。 立地や利便性を活用するため、マンションは都市部に集中していますので、マンションの旧耐震問題は都市部で住宅購入を検討する方特有の問題と言えます。 今回は旧耐震マンションが抱える問題点についてご説明いたします。 あえて「旧耐震」を選ぶ合理的な理由はありません 昭和56年6月以降に建築確認を行った物件は「新耐震」、それ以前の建物は「旧耐震」と区分されます。 「旧耐震」の物件は既存不適格住宅とされ、耐震改修工事が必要とされます。 「旧耐震」の物件は「新耐震」と比較すると多くの問題点を抱えます。 まずは地震のリスクです。大きな地震で建物が倒壊し人命を失う恐れがあるほか、 仮に倒壊を免れたとしても建物の損壊により居住を継続することができなくなり、住宅資産を失ってしまう恐れがあります。 続いて改修費用のリスクです。「旧耐震」の物件は既存不適格住宅ですので、何らかの改修工事が必要になる可能性が高いです。 耐震改修工事は修繕計画外の工事なので改修工事費用を捻出する必要があり
グッドワン通信 · 2019/08/04
日本は極端な少子高齢社会に世界で一番に突入しています。人口減少とそれにともなう空き家問題は深刻化してきており、これから家を買う方にとって、非常に重要な問題となります。 資産になる住宅購入を行うには、これらの社会現象についても理解を深めておく必要があります。 今回は人口減少とマンションの空き家問題についてご説明いたします。 人口が急減し、日本から働き手がいなくなる 国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、2030年の日本の人口は1億1660万人と予測されています。現在よりも1000万人、約9%の減少です。 9%と言われてもあまり実感がないかもしれません。しかし、現在の東京都23区の人口は約907万人です。 ということはこの10年と少しの間に東京都23区の人口に匹敵する人々がこの国から消滅してしまうのです。 人口減少問題を生産年齢人口の数でカウントすると事態はさらに深刻となります。 2030年、日本の生産年齢人口は6773万人、現在と比べて1000万人、13%もの減少となります。 つまり日本から次世代を支える働き手がいなくなるのです。働き手が減るということは、家を買う人もまた大幅に
グッドワン通信 · 2019/08/02
火災保険というと火事の場合に支払われる保険なので、『うっかり事故』に対しては保険金は支払われないものだと思っていませんか? 火災保険は『うっかり事故』も含め幅広いリスクに対応できる優れた保険商品です。 火災保険に加入する際は、いざという時に補償範囲に含まれないなどで困る事のないよう、補償内容をしっかり把握して加入される事をお勧めいたします。 火災保険で『不測かつ突発的な事故』に対する保障も 『不測かつ突発的な事故』とは日常的に起こり得る、思わずやってしまう事故のことです。 例えば「模様替え中に誤って窓ガラスを割った」や「リビングルームの照明を掃除中に誤って落とし、床が破損した」、 家財の場合は「テレビを室内での移動中に落とし、破損した」などの場合で、不測かつ突発的な事故に対する保障を付けておけば、こういった事故でも保険金が支払われます。 火災保険は火災に対する保障だけでなく、幅広い内容の保障が用意されているので、内容をよく検討する必要があります。 『個人賠償責任特約』は欠かせません! 『個人賠償責任特約』とは、住宅での偶然な事故またはご本人とご家族が日常生活で他人に損害を
グッドワン通信 · 2019/08/01
戸建て住宅には木造軸組工法や2×4工法といった一般的な木造住宅のほかに、鉄筋コンクリート造や鉄骨造のような非木造住宅など様々な工法があります。 工法によっては住宅の性能を評価する方法が異なり、実施できるリフォームの内容や利用できる住宅取得支援制度が異なってきます。 今回は中古住宅購入時における工法についてご説明いたします。 木造軸組工法以外の旧耐震案件に要注意! 工法によって住宅の性能を評価する方法が異なるため、実施できるリフォームの内容や利用できる住宅取得支援制度が異なります。 特に木造軸組工法以外の旧耐震(昭和56年5月以前)の建物を検討する際には、構造に関わる改修工事が現実的でないため、 住宅性能を確保することが困難で、住宅ローン減税やかし保険などの制度の利用も難しくなります。 平面混構造、スキップフロア建物は構造性能のリフォームが実施できません。 住宅資産を維持・保全するためには定期的な改修が必要です。 中古住宅は「改修工事」を実施しやすい工法を選びましょう。 木造軸組工法が日本の気候風土に適
グッドワン通信 · 2019/07/27
将来に渡って 人が集まり続ける街選び 日本はこれから人口減少時代を迎えるとともに、先進国では類を見ない極端な少子高齢社会に世界で一番に突入します。 住宅産業では新築住宅の過剰供給や溢れかえる既存住宅などの「家余り」が深刻な社会問題になりつつあります。 住宅購入は「街選び」でもあるのです。 将来、人口減少が原因で消えてしまう街(急速な過疎化した街など)を選択してしまうと、 売ることも貸すこともできない「負動産」を買ってしまう恐れがあるのです。 資産価値に影響する広域立地と狭域立地 資産がいかに容易に売買・交換できるかを示す性質を「流動性」と言います。 住宅で言うと将来の住み替えの際に売りやすく貸しやすい「現金化しやすい」物件が流動性が高い物件と言えます。 人口減・家余りの時代では、流動性が低い物件は、将来現金化が必要になっても、価格を下げないと現金化できない、 最悪の場合は買い手も借り手も見つからず現金化できない「負」動産化する恐れのある物件となります。 流動性の指標は「立地」です。 立地には広域立地と狭域立地という考え方があります。 広域立地は人口動態です。昼間人口、夜間人口の差
グッドワン通信 · 2019/07/26
人口動態及び世帯数レポート(2)人口が増えている街で行われていること 引き続き総務省が発表した「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」についてです。 ■総務省 住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数 http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/daityo/jinkou_jinkoudoutai-setaisuu.html 3年連続で人口が増加している自治体の取り組みがレポートに紹介されていました。 <千葉県流山市> 土地区画整理事業の進展による宅地供給量の増加。30 代、40代の共働きで子育て世代向け広告やシティセールスイベントの開催。 保育園や学童クラブ、送迎保育ステーションなど子育て支援施設の充実をアピール <東京都中央区> ほぼ全域で用途別容積型地区計画及び街並み誘導型地区計画を策定し、定住型住宅に対する容積率や道路斜線の緩和などを定め、建替えを促進。 出産祝い買物券、出産支援タクシー券の支給や保育定員の拡大などの子育て支援サービスをはじめとした区民サービスを充実させ区民の流失防止を図る。 <神
グッドワン通信 · 2019/07/26
人口動態及び世帯数レポート(1)生産年齢人口の減少と老年人口の増加・外国人人口の動態 総務省が発表した「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」についてです。 すでにいくつかのメディアで「人口が最も減ったランキング」などの記事で取り上げられているのでご存知の方も多いと思いますが、 この報告書は全67ページの膨大な資料になっていて、今後の人口動態を知る上で非常に参考になる資料ですので、お時間のある時にご一読されることをお勧めします。 ■総務省 住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数 http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/daityo/jinkou_jinkoudoutai-setaisuu.html まずは多くのメディアで取り上げられている人口減少ランキングですが、想定されたシナリオ通りに進行しているな、というのが感想です。 これから人口減少率が高い自治体で家探しをする方は、人口減少率がそれほど高くない地域に比べて、より立地を重視した住まい探しが求められると言えます。 依然として人口が増えている首都圏よりも地方圏

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